PV auf Mehrfamilienhäusern: Mieterstrom, GGV oder Einspeisung?

Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern (MFH) bleibt eine der wirkungsvollsten Stellschrauben der Energiewende — denn Mehrfamilienhäuser machen einen erheblichen Teil des deutschen Wohnungsbestands aus und bieten zugleich Dachflächen, Mieter und Stromverbrauch unter einem Dach. Wer hier investiert, kombiniert Klimaschutzbeitrag, Wertsteigerung der Immobilie und eine zusätzliche Einnahmequelle.

Gleichzeitig hat sich der rechtliche Rahmen mit dem Solarpaket I (Mai 2024) deutlich verändert. Ältere Beispielrechnungen, die noch auf der vor-Solarpaket-Logik beruhen, tragen heute nicht mehr — sie unterschätzen den steuerlichen Rahmen, ignorieren die neue Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) und arbeiten mit Förderkulissen, die so nicht mehr existieren. Dieser Leitfaden ordnet die aktuelle Lage nüchtern ein und zeigt, welches Modell für welches MFH passt.

PV auf Mehrfamilienhäusern: Ein Meilenstein in der Energiewende

In Deutschland besteht ein großer Teil des Wohnungsbaus aus Mehrfamilienhäusern. Die Installation von PV-Anlagen auf diesen Gebäuden hat damit ein enormes Hebelpotenzial — sowohl für die nationalen Klimaschutzziele als auch für die individuelle Wirtschaftlichkeitsrechnung der Eigentümer.

Der Doppelnutzen liegt auf der Hand: Vermieter profitieren von einer Wertsteigerung ihrer Immobilie und einer zusätzlichen Einnahmequelle, Mieter erhalten — je nach Modell — die Möglichkeit, lokal erzeugten Strom günstiger zu beziehen. Hieraus ergibt sich automatisch die Frage, welches Betriebsmodell für ein konkretes Haus tatsächlich das richtige ist. Genau diese Antwort hat das Solarpaket I neu sortiert.

Drei Modelle nach Solarpaket I

Mit dem Solarpaket I stehen Eigentümern heute im Wesentlichen drei Modelle zur Verfügung. Jedes adressiert eine andere Ausgangslage — wirtschaftlich wie rechtlich.

Mieterstrommodell (klassisch)

Beim Mieterstrommodell wird der Vermieter zum Stromlieferanten seiner Mieter. Der auf dem Dach erzeugte Strom wird direkt an die Bewohner verkauft, der Reststrom bei einem klassischen Energieversorger eingekauft und mit weiterverteilt. Zusätzlich erhält der Anlagenbetreiber den Mieterstromzuschlag nach EEG in einer Größenordnung von rund 2,3 bis 2,6 Cent pro Kilowattstunde (Stand 2026), abhängig von Anlagengröße und Inbetriebnahmedatum (der Zuschlag ist degressiv).

Der Vorteil: planbare Erlöse aus dem Direktverkauf an die Mieter plus EEG-Zuschlag. Der Preis dafür ist der Lieferantenstatus mit allem, was dazugehört — Stromsteuer, Mess- und Abrechnungspflichten, Reststrombezug, Verbraucherinformationspflichten. Das Modell eignet sich daher besonders für größere MFH, Wohnungsgenossenschaften und institutionelle Vermieter, die diese Verwaltungsstruktur tragen können oder ohnehin schon vorhalten.

Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) — neu seit Solarpaket I

Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung ist die zentrale Neuerung des Solarpaket I für Mehrfamilienhäuser — und für viele Eigentümer der derzeit pragmatischste Pfad. Einfach erklärt bedeutet dies: Der vor Ort erzeugte Solarstrom wird den Mietern direkt zugeteilt, ohne dass der Vermieter den vollen Lieferantenstatus übernehmen muss. Der Reststrom — also der Anteil, den die Mieter zusätzlich zum lokal erzeugten Strom benötigen — wird weiterhin von jedem Mieter separat bei seinem eigenen Energieversorger bezogen.

Daraus ergibt sich ein deutlich vereinfachter Aufbau:

• Der Vermieter ist kein Stromlieferant im energierechtlichen Sinn.
• Die Abrechnung beschränkt sich auf den lokal erzeugten Strom und ist damit deutlich überschaubarer als beim klassischen Mieterstrom.
• Die Mieter behalten ihre freie Versorgerwahl für den Reststrom.

Im Klartext bedeutet dies: GGV senkt die Eintrittshürden für PV auf dem Mehrfamilienhaus erheblich. Für einen Großteil der MFH-Eigentümer, die bisher den Aufwand des klassischen Mieterstroms gescheut haben, ist dieses Modell die heute interessanteste Option.

Reine Einspeisung

Beim dritten Modell speist der Eigentümer den gesamten Solarstrom in das öffentliche Netz ein und erhält die EEG-Einspeisevergütung. Die aktuellen Vergütungssätze liegen deutlich unter den Werten der Jahre 2018 bis 2020 — eine reine Einspeise-Anlage rechnet sich daher in den meisten Fällen nicht mehr aus sich selbst heraus.

Die reine Einspeisung ist deshalb heute vor allem in zwei Konstellationen sinnvoll: bei Eigentümern, die keine Mieter-Interaktion wünschen oder können (etwa bei reinen Gewerbeeinheiten), und als Reststrom-Komponente in Kombination mit Mieterstrom oder GGV — also für den Anteil, den die Mieter nicht selbst verbrauchen.

Steuerliche Vorteile durch das Jahressteuergesetz 2024

Der steuerliche Rahmen für MFH-PV ist heute deutlich freundlicher, als es ältere Darstellungen vermuten lassen. Zwei Regelungen sind entscheidend:

• § 3 Nr. 72 EStG — Einkommensteuerbefreiung: Erträge aus PV-Anlagen sind einkommensteuerbefreit, sofern die Anlage bis 30 kWp pro Wohn- oder Geschäftseinheit für alle Gebäudetypen umfasst (für Inbetriebnahmen nach dem 31.12.2024, JStG 2024). Die 100 kWp sind dabei eine Freigrenze pro Steuerpflichtigen — nicht pro Gebäude. Die Befreiung gilt unabhängig davon, ob der Strom eingespeist oder im Rahmen von Mieterstrom bzw. GGV genutzt wird.
• § 12 Abs. 3 UStG — Nullsteuersatz: Auf die Lieferung und Installation der PV-Komponenten (Module, Wechselrichter, Speicher, Montage) fällt unter denselben Schwellen ein Umsatzsteuersatz von null Prozent an. Der Eigentümer bekommt die Anlage damit faktisch ohne Umsatzsteuer geliefert und installiert.

Die praktische Konsequenz: Für ein typisches MFH mit acht bis zwölf Wohneinheiten bleibt die Anlage in der Regel unterhalb der relevanten Schwellen — und lässt sich damit steuerfrei und mit Nullsteuersatz realisieren. Das verbessert die Wirtschaftlichkeit gegenüber älteren Kalkulationen spürbar.

Investition und Kalkulation: Was ein MFH-PV-Projekt heute kostet

Die Entscheidung für eine PV-Anlage auf dem Mehrfamilienhaus ist eine langfristige Investition, deren Wirtschaftlichkeit von mehreren Hebeln gleichzeitig abhängt: Anlagengröße, Eigenverbrauchsquote, gewähltem Modell (Mieterstrom, GGV oder Einspeisung), steuerlichem Rahmen und Finanzierungsstruktur. Vor diesem Hintergrund ergibt eine pauschale Punktzahl wenig Sinn — sinnvoll sind Bandbreiten, in denen ein typisches Projekt realistisch liegt.

Kostenlose Dachsanierung als Alternative

Ein separater Pfad — der bewusst unabhängig von den drei oben genannten Modellen funktioniert — ist die kostenlose Dachsanierung durch einen PV-Investor. Hierbei verpachtet der Eigentümer seine Dachfläche an ein spezialisiertes Unternehmen. Dieses übernimmt Sanierung, Installation und Betrieb der PV-Anlage, im Gegenzug erhält es die Stromerlöse über die Vertragslaufzeit.

Der Vorteil für den Vermieter liegt auf der Hand: eine modernisierte Dachfläche ohne direkte Investition, oft kombiniert mit einer kleinen Pachtzahlung. Das installierende Unternehmen profitiert von der langfristigen Stromerzeugung.

Wer dieses Modell in Erwägung zieht, sollte die Vertragsbedingungen sorgfältig prüfen. Die Anlage wird typischerweise für einen festgelegten Zeitraum von zwanzig Jahren oder länger durch den Investor betrieben — in dieser Zeit hat der Eigentümer keine direkte Kontrolle über die Anlage und ist in der Dachverfügbarkeit gebunden. Wichtige Punkte sind die Qualität der Dachsanierung (aktuelle Baustandards, Haftungsübernahme, keine Beeinträchtigung der Dachstruktur), die Einnahmenverteilung zwischen Investor und Eigentümer und die Rückbauregelung am Ende der Laufzeit. Wir empfehlen, Angebote mehrerer Anbieter zu vergleichen und vor Vertragsunterzeichnung rechtlichen Rat einzuholen.

Einfluss auf den Immobilienwert

Über die laufenden Erlöse hinaus wirkt eine PV-Anlage auf den Mehrfamilienhaus-Wert selbst. Dies hat den Vorteil, dass sich die Investition auch dann teilweise zurückverdient, wenn das Objekt später verkauft wird.

Eine PV-Anlage auf dem Dach signalisiert Nachhaltigkeit und Zukunftsorientierung — beides sind Eigenschaften, die Käufer und Mieter zunehmend einpreisen. Energieeffiziente und CO2-arme Immobilien werden in der Regel zügiger vermietet und verkauft und erzielen bei vergleichbarer Lage höhere Preise. Hinzu kommt eine bessere Energieeffizienzklasse des Gebäudes, die in der Bewertung sichtbar wird. Langfristig betrachtet ist eine MFH-PV-Anlage damit nicht nur eine Investition in die Energiewende, sondern auch in den Marktwert der Immobilie.

Amortisationszeit und Rendite

Wie schnell sich eine MFH-PV-Anlage amortisiert, hängt vom gewählten Modell und einer Reihe individueller Faktoren ab. Eine ehrliche Bandbreite liegt heute bei acht bis zwölf Jahren — abhängig von:

• der Eigenverbrauchsquote der Mieter (Mieterstrom- bzw. GGV-Anteil)
• dem Reststrom-Verkauf über die EEG-Einspeisevergütung
• dem KfW-Zinsniveau und der Eigenkapitalquote
• dem oben beschriebenen steuerlichen Rahmen

Im Klartext bedeutet dies: Bei einem Mischmodell aus GGV (oder Mieterstrom) und Reststrom-Einspeisung, das den steuerlichen Rahmen vollständig ausschöpft und über einen KfW-270-Kredit finanziert wird, lassen sich Renditen im niedrigen einstelligen Prozentbereich auf das eingesetzte Kapital realistisch erreichen. Eine pauschale "Amortisation in vier Jahren"-Aussage, wie sie in älteren Darstellungen kursiert, ist unter heutigen Bedingungen nicht haltbar. Wer sauber kalkuliert, plant lieber konservativ und freut sich über eine schnellere Amortisation, als umgekehrt.

Finanzierungsmöglichkeiten

Die Hauptfinanzierungsschiene für MFH-PV-Projekte ist heute der KfW-270-Kredit (Erneuerbare Energien — Standard). Er bietet:

• einen vergünstigten Zinssatz gegenüber klassischen Bankkrediten
• tilgungsfreie Anlaufjahre und damit Entlastung in der Inbetriebnahmephase
• eine langfristige Zinsbindung, die die Kalkulation absichert

Wichtig ist die Klarstellung: Einen bundesweiten KfW-Direktzuschuss für PV-Investitionen auf Mehrfamilienhäusern gibt es derzeit nicht. Die Finanzierungslogik beruht auf einem vergünstigten Kredit, nicht auf einem verlorenen Zuschuss.

Wer keinen Kredit aufnehmen möchte, kann auf alternative Modelle ausweichen:

• PV-Contracting und Leasing: Ein externer Dienstleister finanziert, installiert und betreibt die Anlage; der Eigentümer zahlt eine monatliche Rate oder beteiligt sich am Erlös. Vorsicht ist bei den Vertragslaufzeiten geboten, die oft zwanzig Jahre und länger betragen und die Dachverfügbarkeit binden.
• Crowdfunding-Plattformen: Eine sinnvolle Option vor allem dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gemeinschaftlich investieren möchte. Crowdfunding schafft zusätzlich lokale Akzeptanz.
• Landesspezifische Förderungen: Einige Bundesländer ergänzen die Bundesförderung durch eigene Programme — etwa über die NRW.Bank (progres.nrw), die IB.SH in Schleswig-Holstein oder vergleichbare Landesförderbanken. Eine Prüfung lohnt sich, die Konditionen variieren stark.

Eine kluge Finanzierung kombiniert in der Regel den KfW-270-Kredit mit Eigenkapital und gegebenenfalls einer Landesförderung. Welche Mischung optimal ist, hängt von der Eigenkapitalausstattung des Eigentümers und vom gewählten Betriebsmodell ab.

Fazit: Solarpaket I macht MFH-PV neu attraktiv

PV auf Mehrfamilienhäusern lohnt sich heute — aber anders als noch vor wenigen Jahren. Die entscheidenden Neuerungen kommen aus dem Solarpaket I (Mai 2024): Die Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) macht die direkte Stromzuteilung an Mieter ohne vollen Lieferantenstatus möglich und ist damit für viele Eigentümer der derzeit pragmatischste Pfad. Hinzu kommt der freundliche steuerliche Rahmen aus § 3 Nr. 72 EStG (Einkommensteuerbefreiung) und § 12 Abs. 3 UStG (Nullsteuersatz), der typische MFH-Anlagen bis 100 kWp praktisch steuerfrei stellt.

Finanziert wird in der Regel über den KfW-270-Kredit, gegebenenfalls ergänzt durch landesspezifische Förderungen. Realistische Amortisationszeiten liegen bei acht bis zwölf Jahren, Renditen im niedrigen einstelligen Prozentbereich sind erreichbar — vorausgesetzt, das Modell passt zum Haus und die Kalkulation bleibt nüchtern.

Wer diese Hebel zusammendenkt — GGV oder Mieterstrom, steuerlicher Rahmen, KfW 270, gegebenenfalls Reststrom-Einspeisung — verwandelt das Dach eines Mehrfamilienhauses in eine tragfähige, langfristige Investition. Wenn Sie die kostenfreien und unverbindlichen Services unserer Seite nutzen möchten, prüfen wir gerne mit Ihnen das Potential Ihrer Flächen.