Als Verpächter einer landwirtschaftlichen Fläche stehen Sie vor vier Steuerfragen: Einkommensteuer, Umsatzsteuer, Grundsteuer und gegebenenfalls Gewerbesteuer. Jede dieser Steuerarten folgt eigenen Regeln — und manche Faustformel aus früheren Jahren trifft seit der Grundsteuerreform 2025 schlicht nicht mehr zu. Wir zeigen Ihnen die aktuelle Rechtslage sachlich und mit Verweis auf die einschlägigen Paragrafen.
Soweit die Kurzerklärung. Im Folgenden ordnen wir die vier Steuerarten der Reihe nach ein und nennen die Stellschrauben, die Sie als Verpächter kennen sollten.
Einkommensteuer: § 21 EStG, § 13 EStG und das Verpächterwahlrecht
Die Einkünfte aus der Verpachtung Ihrer Fläche unterliegen der Einkommensteuer. Die Zuordnung ist allerdings nicht trivial. Sie hängt davon ab, ob Sie eine reine Fläche verpachten oder einen landwirtschaftlichen Betrieb im Ganzen übergeben.
Einfach erklärt bedeutet dies: Pure Flächenverpachtung führt zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Verpachten Sie hingegen einen aktiven landwirtschaftlichen Betrieb mit Wirtschaftsgebäuden und Inventar, eröffnet sich das sogenannte Verpächterwahlrecht: Sie können wählen, ob die Pachteinnahmen weiterhin als Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft nach § 13 EStG behandelt werden oder ob Sie die Betriebsaufgabe erklären.
BFH-Rechtsprechung zur Unterverpachtung
Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 09.05.2023 (Az. VI R 38/20) klargestellt: Wer zugepachtete Flächen ohne eigenes Betriebsvermögen weiterverpachtet, erzielt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG — nicht aus Land- und Forstwirtschaft. Maßgeblich ist, ob ein lebender Betrieb mit funktionsfähigem Inventar fortgeführt wird.
Hieraus ergibt sich automatisch die Frage, welche Wahl im Einzelfall vorteilhafter ist. Die Antwort hängt unter anderem von stillen Reserven, AfA-Volumen und Ihren übrigen Einkünften ab. Eine pauschale Empfehlung ist nicht möglich.
Pure Flächenverpachtung ohne Betrieb
Sie verpachten Acker, Grünland oder Sonderkulturen ohne Maschinen und Gebäude. Die Pachteinnahmen werden nach § 21 EStG als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert.
Betriebsverpachtung im Ganzen
Sie übergeben einen lebenden landwirtschaftlichen Betrieb mit allen wesentlichen Betriebsgrundlagen. Hier greift das Verpächterwahlrecht — Sie wählen zwischen Fortführung nach § 13 EStG oder Betriebsaufgabe mit Aufdeckung der stillen Reserven.
Unterverpachtung zugepachteter Flächen
Sie verpachten Flächen weiter, die Sie selbst nur gepachtet haben. Nach BFH VI R 38/20 sind die Einkünfte als § 21 EStG einzuordnen, sofern kein eigenes Betriebsvermögen vorliegt.
Welche Werbungskosten Sie absetzen können
Unabhängig von der Einordnung als § 13 oder § 21 EStG mindern Werbungskosten Ihre steuerpflichtigen Einkünfte. Der Gesetzgeber lässt hier eine ganze Reihe von Aufwendungen zu — von planbaren Posten wie Versicherungen bis zu projektspezifischen Kosten wie Maklergebühren bei der Pächtersuche.
AfA auf Gebäude
Abschreibung auf Wirtschaftsgebäude und Hofanlagen über die jeweilige Nutzungsdauer. Reine Flächen sind nicht abschreibungsfähig.
Finanzierungszinsen
Zinsen für Darlehen, die zum Erwerb oder zur Sanierung der verpachteten Fläche aufgenommen wurden.
Grundsteuer A
Die laufende Grundsteuer A, sofern Sie als Eigentümer zahlen und sie nicht vertraglich auf den Pächter umgelegt wurde.
Versicherungen
Prämien für Gebäudeversicherung, Haftpflicht und Elementarschadenversicherung der verpachteten Objekte.
Instandhaltungskosten
Aufwendungen für die Erhaltung von Wegen, Drainagen, Zäunen, Gebäuden und sonstigen Anlagen.
Maklerkosten
Provisionen für die Vermittlung eines Pachtvertrags an einen geeigneten Pächter.
Reisekosten
Fahrten zum verpachteten Objekt, etwa zur Begehung, zum Vertragsabschluss oder zur Übergabe — abzurechnen über die Kilometerpauschale.
Verwaltungskosten
Steuerberatungsgebühren, Kontoführung, Porto und ähnliche Aufwendungen, die unmittelbar der Pachtverwaltung dienen.
Umsatzsteuer: Verpachtung ist grundsätzlich steuerfrei
Hier liegt eines der häufigsten Missverständnisse. Die Verpachtung eines Grundstücks ist nach § 4 Nr. 12a UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Sie müssen also auf den Pachtzins keine Umsatzsteuer aufschlagen — und können im Gegenzug auch keine Vorsteuer aus laufenden Kosten ziehen.
§ 4 Nr. 12a UStG — Default ist Steuerfreiheit
Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist nach § 4 Nr. 12a UStG umsatzsteuerfrei. Diese Befreiung gilt unabhängig von der Höhe des Pachtzinses und der Größe Ihrer Fläche. Eine Umsatzsteuer fällt nur an, wenn Sie aktiv etwas anderes wählen.
Soweit die Kurzerklärung. Im Detail gibt es zwei Konstellationen, in denen sich das Bild ändert.
Option zur Regelbesteuerung nach § 9 UStG
Sie können nach § 9 UStG ausdrücklich auf die Steuerbefreiung verzichten und zur Regelbesteuerung optieren. Das ist zulässig, wenn Ihr Pächter ein Unternehmer mit Vorsteuerabzug ist und die Fläche für sein Unternehmen nutzt. Sie weisen dann 19 % Umsatzsteuer auf der Pachtrechnung aus, führen diese an das Finanzamt ab und dürfen im Gegenzug Vorsteuer aus eigenen Aufwendungen abziehen.
Diese Option lohnt sich vor allem, wenn Sie größere vorsteuerbelastete Investitionen planen — etwa eine Hallensanierung oder eine neue Drainage. Die Option bindet Sie allerdings für mindestens zehn Jahre.
Pauschalierende Land- und Forstwirte nach § 24 UStG
Bewirtschaften Sie noch selbst landwirtschaftlich oder verpachten Sie als pauschalierender Landwirt, kommt § 24 UStG ins Spiel. Hier gilt 2026 ein Pauschalsatz von 7,8 %, der auf bestimmte landwirtschaftliche Umsätze angewendet wird. Eine politische Anpassung dieses Satzes ist im Gespräch — der aktuelle Stand sollte vor Vertragsabschluss geprüft werden.
Für die reine Flächenverpachtung an Dritte ist § 24 UStG in der Regel nicht einschlägig. Maßgeblich bleibt § 4 Nr. 12a UStG als Default.
Grundsteuer A: Seit 01.01.2025 gilt das neue Recht
Hier liegt eine weit verbreitete Fehlannahme. Landwirtschaftliche Flächen sind nicht von der Grundsteuer befreit. Für land- und forstwirtschaftliche Betriebe gibt es lediglich eine eigene Steuerart: die Grundsteuer A.
Grundsteuerreform 2025 — Grundsteuer A für die Landwirtschaft
Seit dem 01.01.2025 gilt im Bundesmodell der Grundsteuer das vereinfachte Ertragswertverfahren mit einer Steuermesszahl von 0,55 ‰. Land- und Forstwirtschaft wird über die Grundsteuer A erfasst — getrennt von der Grundsteuer B für sonstigen Grundbesitz. Eine Befreiung allein wegen landwirtschaftlicher Nutzung gibt es nicht.
Im Klartext bedeutet dies: Sie zahlen als Eigentümer Grundsteuer A. Die konkrete Höhe ergibt sich aus dem Grundsteuerwert, der Steuermesszahl von 0,55 ‰ und dem Hebesatz Ihrer Gemeinde. Die Hebesätze unterscheiden sich von Kommune zu Kommune deutlich — eine pauschale Größenordnung lässt sich daher nicht seriös nennen.
Vertraglich können Sie die Grundsteuer auf den Pächter umlegen. Das ist branchenüblich und sollte im Pachtvertrag ausdrücklich geregelt werden. Auch in diesem Fall bleibt die Grundsteuer aus steuerlicher Sicht eine abzugsfähige Werbungskostenposition auf Ihrer Seite — sofern Sie sie zunächst selbst zahlen und vom Pächter erstattet bekommen.
Gewerbesteuer: In der Regel nicht relevant
Die reine Verpachtung von Grundstücken gilt steuerlich als private Vermögensverwaltung. Eine Gewerbesteuerpflicht entsteht dadurch grundsätzlich nicht — auch nicht bei größeren Flächen oder mehreren Pachtverträgen. Salopp gesagt: Verpachten allein macht aus Ihnen keinen Gewerbetreibenden.
Anders sieht es aus, wenn Sie einen aktiven Betrieb verpachten und das Verpächterwahlrecht zugunsten der Fortführung als Gewerbebetrieb ausüben. Dann kann auch in der Verpachtungsphase Gewerbesteuer anfallen. Diese Konstellation betrifft die klassische Betriebsverpachtung im Ganzen und ist die Ausnahme, nicht die Regel.
Für die typische landwirtschaftliche Flächenverpachtung gilt: keine Gewerbesteuer. Wer als Verpächter zusätzlich Maschinendienstleistungen anbietet oder gewerbliche Nebentätigkeiten betreibt, sollte die Abgrenzung im Einzelfall steuerlich prüfen lassen.
Fazit: Sachlich planen, fachlich begleiten lassen
Die Agrarpacht-Besteuerung folgt vier klaren Bahnen. Ihre Pachteinnahmen versteuern Sie nach § 21 EStG oder § 13 EStG — abhängig davon, ob Sie nur Flächen oder einen Betrieb verpachten. Die Verpachtung ist nach § 4 Nr. 12a UStG grundsätzlich umsatzsteuerfrei; die Option nach § 9 UStG kommt nur bei vorsteuerabzugsberechtigten Pächtern in Betracht. Die Grundsteuer A ist seit 2025 keine pauschale Befreiung mehr, sondern eine konkret berechnete Belastung im vereinfachten Ertragswertverfahren. Gewerbesteuer fällt bei reiner Flächenverpachtung nicht an.
Kein Ersatz für individuelle Steuerberatung
Dieser Beitrag erläutert die Rechtslage allgemein und ersetzt keine individuelle Beratung. Steuerliche Wahlrechte, AfA-Volumen, stille Reserven und vertragliche Gestaltungen wirken im Einzelfall sehr unterschiedlich. Wir empfehlen, eine konkrete Steuererklärung zur Agrarpacht mit einem Steuerberater oder einer Steuerberaterin abzustimmen, der oder die mit landwirtschaftlichem Steuerrecht vertraut ist.
Wenn Sie wissen möchten, ob Ihre Fläche für eine alternative oder ergänzende Nutzung in Frage kommt — etwa als Ausgleichsfläche im Rahmen der Ökopunkte-Vermarktung — prüfen wir das gerne kostenfrei und unverbindlich für Sie.
